เรื่องโดย : ชูเกียรติ  จูมทอง

1. การถือครองที่ดินของคนต่างด้าว

ตามรายการที่กำหนดในประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2497 ได้มีการกำหนดรายการเกี่ยวกับการถือครองที่ดินของคนต่างด้าวไว้ ซึ่งแสดงให้เห็นว่าในสมัยก่อนโอกาสที่คนต่างด้าวจะถือกรรมสิทธิ์ที่ดินประเทศไทยนั้นเป็นไปได้ และหากเป็นการถือครองที่ดินก่อนที่จะใช้ประมวลกฎหมายที่ดินฉบับดังกล่าวคนต่างด้าวสามารถถือครองได้โดยไม่จำกัดจำนวน

แต่หากเป็นการถือครองหลังจากมีการประกาศใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน คนต่างด้าวที่จะถือกรรมสิทธิ์ที่ดินในประเทศไทยจะถูกกำหนดให้เป็นเฉพาะคนต่างด้าวที่ประเทศของตนมีสนธิสัญญาซึ่งกำหนดให้คนไทยไปถือครองกรรมสิทธิ์ในประเทศของตนได้ หากประเทศนั้นไม่มีสนธิสัญญากับประเทศไทยโอกาสที่คนต่างด้าวดังกล่าวจะถือกรรมสิทธิ์ในประเทศไทยนั้นก็เป็นไปไม่ได้เช่นเดียวกัน

เป็นการถือหลักสิทธิเท่าเทียมกันระหว่างรัฐ การที่คนต่างด้าวที่สามารถถือครองกรรมสิทธิ์ในประเทศไทยจะถือครองที่ดินได้จะต้องเป็นไปตามเงื่อนไขและวิธีการซึ่งกำหนดโดยกฎกระทรวง และต้องได้รับอนุญาตจากรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทย โดยจะอนุญาตได้ตามหลักเกณฑ์คือ

• ที่ดินเพื่อการอยู่อาศัย ครอบครัวละไม่เกิน 1 ไร่
• ที่ดินเพื่อพาณิชยกรรม ไม่เกิน 1 ไร่
• ที่ดินเพื่ออุตสาหกรรม ไม่เกิน 10 ไร่
• ที่ดินเพื่อเกษตรกรรม ครอบครัวละไม่เกิน 10 ไร่
• ที่ดินเพื่อการศาสนา ไม่เกิน 1 ไร่
• ที่ดินเพื่อการกุศลสาธารณะ ไม่เกิน 5 ไร่
• ที่ดินเพื่อการสุสาน ตระกูลละไม่เกิน 1/2 ไร่

คนต่างด้าวที่ได้รับอนุญาตให้ถือกรรมสิทธิ์เพื่อการใดตามที่กำหนดดังกล่าวจะต้องใช้ที่ดินเพื่อการนั้น จะใช้เพื่อการอื่นไม่ได้ เว้นแต่จะได้รับการอนุญาตให้เปลี่ยนวัตถุประสงค์ในการใช้จากรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทย

แต่นับตั้งแต่วันที่ 27 กุมภาพันธ์ 2514 เป็นต้นมาปรากฏว่าได้มีการยกเลิกกฎกระทรวงที่เกี่ยวข้องกับการให้สิทธิในการถือครองที่ดินของคนต่างด้าวทั้งหมด เนื่องจากมีการยกเลิกสนธิสัญญาที่ทำกันระหว่างประเทศไทยกับประเทศต่าง ๆ จึงทำให้คนต่างด้าวไม่สามารถือครองที่ดินในประเทศไทยได้อีกต่อไป ซึ่งการดังกล่าวไม่ว่าจะโดยวิธีใดก็ตาม

อย่างไรก็ตาม เมื่อวันที่ 19 พฤษภาคม 2542 ได้มีพระราชบัญญัติแก้ไขเพิ่มเติมประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2542 โดยมีการกำหนดให้สิทธิคนต่างด้าวมีโอกาสที่จะถือครองที่ดินในประเทศไทยได้อีกครั้ง ภายใต้เงื่อนไขว่า คนต่างด้าวที่ต้องการถือครองที่ดินในประเทศไทย จะต้องนำเงินมาลงทุนในประเทศไทยตามจำนวนที่กำหนดในกฎกระทรวงซึ่งต้องไม่ต่ำกว่า 40 ล้านบาท และต้องได้รับอนุญาตจากรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทย จึงจะสามารถถือครองที่ดินเพื่อการอยู่อาศัยได้ไม่เกิน 1 ไร่

สำหรับรายละเอียดและวิธีการในการดำเนินการจะกำหนดในกฎกระทรวงอีกครั้ง แต่ในปัจจุบันยังไม่มีการกำหนดรายละเอียดเกี่ยวกับวิธีการแต่อย่างใด ยังคงเป็นผลให้เกิดความสับสนในวิธีการในการดำเนินการ และทำให้คนต่างด้าวยังไม่สามารถือครองที่ดินในประเทศไทยได้ เพียงแต่มีโอกาสที่จะถือครองได้ และจำนวนเงินที่ลงทุนจะเป็นจำนวนเงินที่แยกจากเงินที่จะนำมาซื้อที่ดินตามที่ตนเองต้องการถือครอง

2. การถือครองที่ดินของคู่สมรสคนต่างด้าว

การที่คนไทยอยู่กินกับคนต่างด้าวไม่ว่าจะจดทะเบียนสมรส หรือไม่จดทะเบียนสมรสก็ตาม แต่เดิมก็ไม่ได้รับอนุญาตให้ถือครองที่ดินเช่นเดียวกันเพราะกฎหมายถือว่าเป็นคนเดียวกับคนต่างด้าว แต่จากหนังสือด่วนที่สุด ที่ มท 0710/ ว 792 ลงวันที่ 23 มีนาคม 2542 ได้เปลี่ยนวิธีการถือครองที่ดินของคนไทยที่มีคู่สมรสเป็นคนต่างด้าว ไม่ว่าจะโดยชอบด้วยกฎหมาย (จดทะเบียนสมรส) หรือไม่ชอบด้วยกฎหมาย (สมรสไม่จดทะเบียน) ก็ตาม

กล่าวคือ คนไทยสามารถซื้อที่ดิน หรือรับให้ที่ดินโดยเสน่หาและขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมในระหว่างสมรสได้ โดยที่คนไทยและคู่สมรสซึ่งเป็นคนต่างด้าวจะต้องทำการยืนยันเป็นลายลักษณ์อักษรร่วมกันว่า เงินที่นำมาซื้อที่ดินทั้งหมด หรือที่ดินที่รับให้ เป็นสินส่วนตัวของคนไทยแต่เพียงฝ่ายเดียว หากไม่มีการยืนยันจากคู่สมรสคนต่างด้าว จะต้องเสนอเรื่องขอจดทะเบียนต่อกรมที่ดินเพื่อขออนุมัติจากรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทย

ซึ่งประเด็นการสอบสวนทางบุคคลที่ขอซื้อ และคู่สมรสซึ่งเป็นคนต่างด้าวจะต้องตกลงกันไว้ก่อนล่วงหน้าว่าทรัพย์สินที่จะได้รับจะเป็นของคนไทยเพียงฝ่ายเดียวคู่สมรสที่เป็นคนต่างด้าวไม่มีสิทธิตามกฎหมาย หากเกิดการโกหกขึ้นมาและเจ้าหน้าที่จับได้อาจเจอข้อหาแจ้งความเท็จ ซึ่งจะทำให้เดือดร้อนทั้งสองฝ่ายที่จะต้องเข้าไปกินข้าวฟรี

3. การถือครองที่ดินของคู่สมรสคนต่างด้าวที่หย่าขาดจากกันแล้ว

คู่สมรสของคนต่างด้าวที่หย่าขาดจากกัน หรือเลิกร้างจากกันสามารถซื้อที่ดินหรือรับให้ที่ดินโดยเสน่หา และขอจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินได้ หากเจ้าหน้าที่ที่ดินได้ทำการสอบสวนแล้วไม่ปรากฏว่ามีพฤติกรรมเป็นการเลี่ยงกฎหมาย ซึ่งจะต้องแสดงให้เห็นว่าได้หย่าขาดจากกันหรือเลิกร้างจากกันแล้วจริง ไม่ใช่ไปโกหกเจ้าหน้าที่ว่าไม่อยู่ด้วยกันแต่ความจริงยังอยู่ด้วยกันอย่างมีความสุข หากเป็นเช่นนี้ตัวท่านเองนั่นแหละจะเดือดร้อน

4. การถือครองที่ดินของบุตรของคนต่างด้าว

บุตรซึ่งเป็นผู้เยาว์ของคนต่างด้าวสามารถซื้อหรือรับให้ที่ดินโดยเสน่หา และจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินดังกล่าวได้ ซึ่งสมัยก่อนไม่สามารถกระทำได้เพราะกฎหมายถือว่าบุตรผู้เยาว์ยังอยู่ภายใต้การปกครองของพ่อแม่ หากพ่อแม่ถูกห้ามลูกก็ต้องถูกห้ามเช่นเดียวกัน แต่ปัจจุบันมีการยกเว้นประเด็นนี้แล้ว

โดยหากได้รับการสอบสวนจากเจ้าหน้าที่ที่ดินแล้วไม่ปรากฏว่ามีพฤติการณ์เลี่ยงกฎหมาย หรือไปโกหกจนเจ้าหน้าที่จับได้ ซึ่งการดังกล่าวจะทำให้ลูกของท่านซึ่งยังเป็นเด็กอยู่เดือดร้อน หรือตัวท่านเองนั่นแหละที่จะเดือดร้อนหากเป็นผู้โกหกเอง เพราะเจอข้อหาแจ้งความเท็จ แทนที่จะได้ที่ดินกลับต้องเข้าคุกแทน เพราะฉะนั้นจะต้องคิดให้ดีก่อนพูดอะไรออกไป เพราะคำพูดของท่านจะพาท่านไปกินข้าวฟรีได้