เรื่องโดย : ชูเกียรติ จูมทอง

นิติบุคคลที่กฎหมายถือว่าเป็นบุคคลต่างด้าวนั้นมีหลายกรณี ซึ่งมีการกำหนดไว้ในประมวลกฎหมายที่ดิน ดังรายการดังต่อไปนี้

1. บริษัทที่มีทุนของคนต่างด้าวเกินกว่าร้อยละ 49 หรือผู้ถือหุ้นเป็นคนต่างด้าวเกินกว่าครึ่งของจำนวนผู้ถือหุ้นทั้งหมด และบริษัทใดออกใบหุ้นชนิดผู้ถือ (เป็นใบหุ้นที่ไม่ระบุชื่อผู้ถือ) ทำให้สามารถเปลี่ยนมือได้เพียงการส่งมอบใบหุ้นให้แก่รายอื่น ซึ่งตามกฎหมายถือว่าใบหุ้นนั้นคนต่างด้าวเป็นผู้ถือ
2. ห้างหุ้นส่วนสามัญจดทะเบียน หรือห้างหุ้นส่วนจำกัด ที่มีทุนของคนต่างด้าวเกินกว่าร้อยละ 49 หรือคนต่างด้าวเป็นหุ้นส่วนเกินกว่าครึ่งหนึ่งของผู้เป็นหุ้นส่วน
3. สมาคมรวมทั้งสหกรณ์ที่สมาชิกเป็นคนต่างด้าวเกินกว่าครึ่งหนึ่ง หรือดำเนินการเพื่อประโยชน์ของคนต่างด้าวโดยเฉพาะ หรือเป็นส่วนใหญ่
4. มูลนิธิที่มีวัตถุประสงค์เพื่อประโยชน์ของคนต่างด้าวโดยเฉพาะ หรือเป็นส่วนใหญ่
5. นิติบุคคลที่นิติบุคคลตามที่กำหนดในข้อ 1-4 ข้างต้นเป็นผู้ถือหุ้นหรือเข้าเป็นหุ้นส่วน และเข้าหลักเกณฑ์ตามที่กำหนดในข้อ 1-4 ดังกล่าว ให้ถือว่าเป็นบุคคลต่างด้าวเช่นเดียวกัน

นิติบุคคลตามที่กำหนดในข้อ 1-5 ข้างต้นไม่สามารถถือครองที่ดินในประเทศไทยได้ อย่างไรก็ตามมีนิติบุคลต่างด้าวบางประเภทที่สามารถถือครองที่ดินในประเทศไทยได้ กล่าวคือ เป็นนิติบุคคลที่ได้รับการส่งเสริมการลงทุนจากสำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน (BOI) ซึ่งหากได้รับอนุญาตจากสำนักงานดังกล่าวก็สามารถถือครองที่ดินในประเทศไทยได้

นอกจากนี้ยังมีข้อจำกัดสำหรับนิติบุคคลบางประเภทซึ่งแม้ว่าตามกฎหมายจะยังไม่ถือว่าเป็นนิติบุคคลต่างด้าวก็ตามแต่หากมีทุนของคนต่างด้าว หรือนิติบุคคลซึ่งเป็นบุคคลต่างด้าวถือหุ้นตั้งแต่ร้อยละ 40-49 แล้ว ก่อนการรับโอนกรรมสิทธิ์จะต้องส่งเรื่องให้กรมที่ดิน (สำหรับที่ดินในเขตกรุงเทพมหานคร) หรือผู้ว่าราชการจังหวัด (สำหรับที่ดินในจังหวัดอื่น) ซึ่งการพิจารณาจะอนุญาตหรือไม่ขึ้นอยู่กับดุลพินิจของหน่วยงานที่รับผิดชอบดังกล่าว ซึ่งนับว่ายังเป็นความเสี่ยงที่จะได้รับโอนกรรมสิทธิ์หรือไม่ได้รับโอนกรรมสิทธิ์เช่นเดียวกัน

ทางที่ดีหากท่านไม่ต้องการให้ต้องส่งเรื่องการขอรับโอนกรรมสิทธิ์ให้แต่ละหน่วยงานพิจารณา นิติบุคลที่จะรับโอนกรรมสิทธิ์จะต้องมีผู้ถือหุ้นหรือผู้เป็นหุ้นส่วนน้อยกว่าร้อยละ 40 แล้วจะปลอดภัยและสามารถรับโอนกรรมสิทธิ์ได้ทันที

เหตุผลของการกำหนดเงื่อนไขหรือประเด็นในเรื่องการที่จะต้องได้รับการพิจารณาเป็นกรณีพิเศษ เนื่องจากทางราชการเกรงว่าจะมีการเลี่ยงกฎหมายของนิติบุคคลต่างด้าวเพื่อขอรับโอนกรรมสิทธิ์ เพราะในปัจจุบันกฎหมายยังไม่เปิดช่องให้นิติบุคคลต่างด้าวเข้าถือครองที่ดินในเมืองไทยโดยเสรีนั่นเอง

ดังนั้นท่านจึงต้องเตรียมความพร้อมก่อนการรับโอนกรรมสิทธิ์เป็นสำคัญ เพื่อป้องกันความล่าช้าที่อาจจะเกิดขึ้น อย่างไรก็ตามหากท่านสามารถอดทน หรือต้องการทดสอบความอดทนกับความล่าช้า ก็ลองส่งเรื่องให้กรมที่ดินหรือผู้ว่าราชการจังหวัดพิจารณาดู แล้วจะรู้ว่าความล่าช้าหรือท่านที่จะอดทนได้นานกว่ากัน